Procedure d'expulsion locataire : delais, droits et recours (2026).

Comment fonctionne la loi sur l'expulsion locative et la trêve hivernale ?

L'expulsion locative est une procédure strictement encadrée qui nécessite obligatoirement une décision d'un juge. Le propriétaire ne peut jamais vous expulser lui-même, et aucune expulsion n'est possible pendant la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.

Si votre propriétaire décide de changer les serrures, de sortir vos affaires sur le palier ou de vous forcer physiquement à quitter l'appartement, il commet un délit pénal. Vous pouvez porter plainte immédiatement au commissariat. La sanction pour une expulsion illégale est brutale pour le bailleur : 3 ans de prison et 30 000 euros d'amende (article 226-4-2 du Code pénal).

La trêve hivernale suspend systématiquement l'exécution des expulsions pendant 5 mois complets (article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). Durant cette période, l'huissier de justice (désormais appelé commissaire de justice) ne peut pas vous forcer à quitter le logement, même s'il détient un jugement définitif du tribunal.

Attention cependant : la trêve hivernale n'empêche pas le propriétaire de démarrer la procédure. Il peut tout à fait vous envoyer un commandement de payer, vous assigner en justice et obtenir un jugement d'expulsion en plein mois de décembre. C'est uniquement l'intervention des forces de l'ordre pour vous déloger qui est gelée jusqu'au 1er avril.

Quelles sont les étapes d'une procédure d'expulsion (avec délais) ?

La procédure d'expulsion compte quatre étapes obligatoires : le commandement de payer (délai de 6 semaines), l'assignation en justice, le jugement ordonnant l'expulsion, et enfin le commandement de quitter les lieux (délai de 2 mois).

Depuis la réforme de 2023, les délais ont été raccourcis pour les locataires. Voici exactement ce qui vous attend et le temps dont vous disposez à chaque étape pour réagir.

1. Le commandement de payer (Délai : 6 semaines)

Dès le premier loyer impayé, le propriétaire missionne un commissaire de justice. Ce dernier vous remet en main propre ou dépose dans votre boîte aux lettres un "commandement de payer visant la clause résolutoire". Vous avez très exactement 6 semaines (42 jours) pour régler votre dette locative (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Si vous payez l'intégralité dans ce délai, la procédure s'arrête net. Si vous ne payez pas, le bail est automatiquement résilié.

2. L'assignation au tribunal (Délai : 2 mois avant l'audience)

Une fois les 6 semaines écoulées, l'huissier vous délivre une assignation à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection (JCP). Le document doit vous être remis au moins 2 mois avant la date de l'audience. Ce délai de 2 mois sert officiellement à alerter les services sociaux de la préfecture pour qu'ils réalisent une enquête financière sur votre situation.

3. L'audience et le jugement (Délai : 1 à 6 mois d'attente)

Vous vous présentez au tribunal (avec ou sans avocat). C'est le moment crucial : vous pouvez demander au juge des délais de paiement allant jusqu'à 3 ans. Si le juge refuse ou si vous êtes absent, il prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion. Le jugement vous est ensuite signifié par huissier. Vous avez 1 mois pour faire appel.

4. Le commandement de quitter les lieux (Délai : 2 mois)

Une fois le jugement définitif, l'huissier vous remet un commandement de quitter les lieux. Vous avez l'obligation légale de partir sous 2 mois. Si vous êtes toujours là le 61ème jour, l'huissier demande le "concours de la force publique" au Préfet (l'autorisation de venir avec la police).

5. L'intervention de la police (Délai : 2 mois pour le Préfet)

Le Préfet dispose de 2 mois pour accepter ou refuser d'envoyer la police. S'il accepte, le commissariat vous convoque pour fixer une date de départ à l'amiable, avant l'intervention forcée.

Modèle de courrier : Comment répondre à un commandement de payer ?

Ne laissez jamais un commandement de payer sans réponse. Envoyez ce courrier en Recommandé avec Accusé de Réception (LRAR) au commissaire de justice (l'huissier), avec une copie simple à votre propriétaire. L'objectif est de prouver votre bonne foi pour préparer votre défense devant le juge.

Objet : Réponse au commandement de payer du [Date] - Proposition d'apurement de la dette

Maître,

J'accuse réception du commandement de payer visant la clause résolutoire qui m'a été signifié le [Date du document], pour un montant principal de [Montant de la dette] euros concernant le logement situé au [Votre adresse complète].

Je ne conteste pas cette dette, qui fait suite à des difficultés financières passagères liées à [Expliquez brièvement : perte d'emploi, maladie, séparation...].

Cependant, je suis dans l'impossibilité matérielle de régler cette somme en une seule fois dans le délai de 6 semaines imparti. Afin de régulariser ma situation et de préserver mon bail, je vous propose par la présente un plan d'apurement de ma dette.

Je m'engage à verser, en plus de mon loyer courant de [Montant du loyer] euros, une somme mensuelle de [Montant que vous pouvez payer en plus] euros, le [Jour du mois] de chaque mois, à compter du [Date du premier versement].

Parallèlement, je vous informe avoir entamé les démarches suivantes pour solder cette dette au plus vite :

• Dépôt d'un dossier auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) de [Votre département] le [Date].
• Saisine de la CCAPEX pour un accompagnement social.

Dans l'attente de la validation de cet échéancier par le bailleur, je procéderai au premier versement comme indiqué ci-dessus pour prouver ma bonne foi.

Je vous prie d'agréer, Maître, l'expression de mes salutations distinguées.

[Votre Signature]

Que faire si l'expulsion approche à grands pas ?

Saisissez immédiatement le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) de votre département pour obtenir une aide financière, et demandez des délais de paiement au Juge des contentieux de la protection avant ou pendant l'audience.

La pire stratégie face à une menace d'expulsion est l'inaction. Le système juridique français offre de nombreux filets de sécurité, mais ils ne s'activent que si vous les sollicitez formellement.

1. Activer le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)

Chaque département gère un budget d'urgence pour éviter les expulsions. Le FSL peut accorder des subventions directes (qui épongent votre dette) ou des prêts à taux zéro. Le simple fait de déposer un dossier FSL avant l'audience au tribunal est un argument de poids. Le juge verra que vous cherchez activement des solutions. Vous pouvez retirer le dossier d'aide au Centre Communal d'Action Sociale (CCAS) de votre mairie. Attention, les plafonds de ressources varient selon les départements, mais se situent généralement autour de 1 300 euros par mois pour une personne seule.

2. Saisir la CCAPEX de votre département

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) est l'organisme préfectoral chargé de trouver des solutions avant le tribunal. En signalant vous-même votre situation à la CCAPEX via le formulaire en ligne sur service-public.fr, vous déclenchez un accompagnement par une assistante sociale. C'est gratuit, et cela ralentit souvent l'ardeur des propriétaires institutionnels (bailleurs sociaux, agences).

3. Exiger des délais de paiement au juge (JCP)

C'est votre droit le plus absolu. Lors de l'audience, vous devez demander au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire et de vous accorder des délais de paiement. La loi permet au juge d'étaler votre dette sur une durée maximale de 3 ans (36 mois). Si le juge accepte et que vous respectez cet échéancier (en payant votre loyer courant + la mensualité de remboursement), le bail est définitivement sauvé et l'expulsion est annulée.

4. Déposer un recours DALO (Droit au logement opposable)

Si la résiliation du bail est inévitable (dette trop importante, chômage longue durée), vous devez déposer un dossier DALO auprès de la préfecture. Dès lors que vous êtes menacé d'expulsion sans solution de relogement, vous êtes prioritaire. Si la commission DALO vous reconnaît prioritaire, l'État a l'obligation de vous reloger sous 3 à 6 mois. Si le Préfet refuse de vous envoyer la police pour vous expulser le temps de vous reloger, c'est l'État qui indemnisera votre propriétaire.

Quels sont les pièges à éviter face à un propriétaire menaçant ?

Le pire piège est de faire l'autruche et de ne pas se présenter à l'audience au tribunal. Un locataire absent est systématiquement condamné à l'expulsion immédiate, sans obtenir le moindre délai de grâce ni étalement de sa dette.

Les locataires sous pression font souvent des erreurs fatales qui ruinent leur dossier au tribunal. Voici les pièges dans lesquels vous ne devez pas tomber.

Piège n°1 : Payer le bailleur en direct après le commandement

Une fois que l'huissier vous a signifié le commandement de payer, c'est lui qui gère le dossier. Si vous faites un virement direct sur le compte du propriétaire, ce dernier pourrait "oublier" de prévenir l'huissier. Les frais d'huissier continueront de courir, et la procédure ne s'arrêtera pas. Réglez toujours entre les mains de l'huissier et exigez un reçu officiel.

Piège n°2 : Quitter le logement de soi-même ("l'auto-expulsion")

Sous la pression des courriers ou des appels, 25% des locataires finissent par rendre les clés et quitter le logement avant même le jugement. C'est une erreur catastrophique. En rendant les clés, vous restez redevable de toute la dette locative, vous perdez votre protection juridique, et surtout, vous perdez votre statut prioritaire pour obtenir un logement social ou faire un recours DALO (car vous n'êtes techniquement plus "menacé d'expulsion"). Restez dans les lieux jusqu'à ce qu'une vraie solution soit trouvée.

Piège n°3 : Ignorer les courriers de l'huissier

Les lettres recommandées non réclamées à la Poste sont considérées par le juge comme valablement distribuées. Faire le mort ne bloque pas la procédure, cela l'accélère. L'huissier constatera votre absence, laissera un avis de passage, et le délai légal commencera à courir. Allez chercher tous les recommandés pour savoir exactement où en est la procédure et connaître vos délais pour réagir.

Questions fréquentes sur l'expulsion locative

Le propriétaire peut-il couper l'eau ou l'électricité pour me forcer à partir ?

Non, c'est un délit pénal lourdement sanctionné. Couper l'eau, l'électricité ou le chauffage d'un locataire, même en cas d'impayés majeurs, est puni de 3 ans de prison et 30 000 euros d'amende. Le propriétaire n'a pas le droit de se faire justice lui-même. Si cela se produit, appelez la police pour faire constater la coupure, puis contactez votre fournisseur d'énergie pour rétablir les compteurs à votre nom.

Un huissier peut-il entrer chez moi en mon absence ?

L'huissier peut entrer en votre absence uniquement s'il est accompagné d'un serrurier et d'un policier (ou de deux témoins indépendants), et exclusivement entre 6h et 21h, sauf les dimanches et jours fériés. Il procède alors à une "ouverture de porte" pour dresser un inventaire de vos biens en vue d'une saisie, ou pour reprendre les lieux si le Préfet a accordé le concours de la force publique.

Suis-je protégé de l'expulsion si j'ai des enfants en bas âge ?

La présence d'enfants en bas âge ne bloque pas légalement une procédure d'expulsion. Cependant, le juge et le préfet prennent systématiquement cette situation en compte pour vous accorder des délais supplémentaires (jusqu'à 3 ans) ou pour exiger un relogement d'urgence via la préfecture avant l'intervention des forces de l'ordre. La protection de l'enfance oblige les services sociaux à intervenir.

Combien coûte la procédure d'expulsion pour le locataire ?

Tous les frais d'huissier et de justice liés à l'expulsion justifiée sont légalement à la charge du locataire condamné. Ces frais s'élèvent généralement entre 1 500 et 2 500 euros au total (environ 150 euros pour le commandement, 100 euros pour l'assignation, 120 euros pour la signification du jugement, plus les frais d'ouverture de porte et d'intervention). Ces sommes s'ajoutent à votre dette locative initiale.