Guide complet : récupérer sa caution en 2024

La loi du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi ALUR) fixe des délais précis : **1 mois** si l'état des lieux de sortie est **conforme** à celui d'entrée **2 mois** si l'état des lieux de sortie révèle des **différences** **Attention :** Le délai court à partir de la remise des clés, PAS de la date de l'état des lieux. | Situation | Délai | Pénalités si dépassé | |-----------|-------|---------------------| | État des lieux conforme | 1 mois | 10% du loyer/mois | | État des lieux avec différences | 2 mois | 10% du loyer/mois | | Pas d'état des lieux d'entrée | 1 mois | Le logement est présumé en bon état | **Important :** L'état des lieux doit être fait de manière **contradictoire** (propriétaire ET locataire présents). Un état des lieux fait sans vous n'a aucune valeur juridique.

**Retenues AUTORISÉES (avec justificatifs) :** - Réparations de dégradations (trous importants, dégâts des eaux causés par le locataire) - Remplacement d'équipements endommagés par faute du locataire - Impayés de loyers ou charges - Frais de remise en état au-delà de l'usure normale **Retenues INTERDITES (usure normale) :** - Peinture jaunie ou légèrement défraîchie - Traces de meubles au sol - Joints de salle de bain noircis - Moquette usée par le passage - Trous de cheville pour tableaux (nombre raisonnable) - Traces de calcaire sur robinetterie **La règle d'or :** L'usure normale n'est JAMAIS à la charge du locataire. **Le piège classique :** "La peinture n'est plus comme à l'entrée" → C'est normal ! Après 3-5 ans d'occupation, la peinture se dégrade naturellement. Le propriétaire ne peut pas vous facturer une remise à neuf.

Quand une retenue est justifiée, encore faut-il qu'elle soit **proportionnelle**. **Méthode de calcul pour les équipements :** 1. **Déterminez la durée de vie théorique** - Peinture : 7-10 ans - Moquette : 7 ans - Parquet : 25 ans - Électroménager : 8-10 ans - Robinetterie : 15 ans 2. **Appliquez la vétusté** Formule : Coût neuf × (Durée restante / Durée totale) **Exemple concret :** - Moquette abîmée, coût remplacement : 500€ - Durée de vie : 7 ans - Vous êtes resté : 4 ans - Durée restante : 3 ans - Retenue maximale : 500€ × (3/7) = **214€** **Astuce :** Les grilles de vétusté OPAC/HLM font référence, même pour le privé. Demandez-les au propriétaire s'il refuse de les appliquer. | Équipement | Durée de vie | Après 5 ans, le proprio peut retenir... | |------------|--------------|----------------------------------------| | Peinture | 9 ans | 44% du coût de réfection | | Moquette | 7 ans | 29% du coût | | Parquet | 25 ans | 80% du coût |

Passé le délai légal, vous avez droit à des **pénalités automatiques** : **10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé** **Exemple de calcul :** - Loyer hors charges : 800€ - Caution : 800€ - Retard : 3 mois Pénalités = 800€ × 10% × 3 = **240€** **Total à récupérer : 800€ + 240€ = 1 040€** **Important :** - Les pénalités courent **automatiquement**, pas besoin de les réclamer pour qu'elles soient dues - Elles s'ajoutent au montant de la caution - Elles sont dues même si le propriétaire avait une "bonne raison" de retard **Dans votre courrier, mentionnez toujours :** > "Conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, je vous rappelle que tout retard > de restitution entraîne une majoration de 10% du loyer mensuel par mois de retard."

Avant d'aller au tribunal, vous **devez** envoyer une mise en demeure. C'est une obligation légale. **Contenu obligatoire :** 1. Vos coordonnées complètes 2. Rappel du contrat (adresse, dates, montant caution) 3. Date de remise des clés 4. Délai légal dépassé 5. Montant réclamé (caution + pénalités) 6. Délai de réponse (8-15 jours) 7. Mention des suites judiciaires envisagées **Comment l'envoyer :** - **Lettre recommandée avec accusé de réception** (LRAR) - Gardez une copie du courrier + le récépissé d'envoi + l'AR **Taux de succès :** Environ **70%** des propriétaires restituent après mise en demeure. **Conseil :** Soyez ferme mais courtois. Citez les textes de loi. Le propriétaire doit comprendre que vous connaissez vos droits. **Délai raisonnable à accorder :** 8 à 15 jours pour répondre.

Si la mise en demeure reste sans effet, direction le **tribunal judiciaire**. **Pour les litiges < 5 000€ :** - Procédure simplifiée - **Pas d'avocat obligatoire** - Frais de justice réduits **Étapes de la procédure :** 1. **Saisine du tribunal** - Formulaire Cerfa ou déclaration au greffe - Joindre tous les justificatifs 2. **Tentative de conciliation** - Obligatoire depuis 2020 - Devant un conciliateur de justice (gratuit) 3. **Audience** (si pas d'accord) - Présentez votre dossier - Le juge rend sa décision **Pièces à fournir :** - Copie du bail - États des lieux entrée/sortie - Remise des clés (attestation) - Mise en demeure + AR - Justificatifs des sommes réclamées - Photos si dégradations contestées **Délai moyen :** 3 à 6 mois **Coût :** Gratuit (pas de frais de justice pour ce type de litige) **Astuce :** Demandez aussi les frais de procédure (recommandé, conciliateur) dans votre demande.

**1. Colocation** - Chaque colocataire récupère sa quote-part - Le dernier partant récupère la totalité si caution solidaire - Attention aux clauses du bail **2. Propriétaire décédé** - Les héritiers sont tenus de restituer - Envoyez le courrier au notaire chargé de la succession **3. Propriétaire injoignable** - Envoyez en recommandé à la dernière adresse connue - Consultez le cadastre pour trouver l'adresse actuelle - Le tribunal peut ordonner des recherches **4. Caution versée à l'agence** - C'est toujours le propriétaire qui est responsable - L'agence n'est qu'un intermédiaire - Écrivez au propriétaire en mettant l'agence en copie **5. Logement vendu pendant la location** - Le nouveau propriétaire doit restituer la caution - L'ancien propriétaire doit lui avoir transmis le dépôt **6. Travaux non terminés à votre départ** - Le proprio peut provisionner 20% max de la caution - Il doit justifier avec devis dans les 2 mois - Sans justificatif, réclamez les 20% + pénalités **7. Pas d'état des lieux d'entrée** → Le logement est **présumé en bon état** (article 3-2 loi 1989) → C'est au propriétaire de prouver les dégradations → Vous êtes en position de force !