Délai de remboursement de la caution : 1 mois ou 2 mois ?.

La règle est simple (mais souvent mal comprise)

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe deux délais :

Qu'est-ce qu'un état des lieux "conforme" ?

Conforme = identique (ou presque)

L'état des lieux de sortie doit être identique à celui d'entrée, sans dégradations notables.

Exemples de conformité :

• Logement rendu dans le même état qu'à l'arrivée
• Usure normale (vétusté) : ne compte pas comme différence
• Petites réparations locatives faites par le locataire

Résultat : Délai de 1 mois.

Non conforme = différences notées

Si l'état des lieux de sortie mentionne des différences par rapport à l'entrée.

Exemples de non-conformité :

• "Trous non rebouchés" à la sortie (non mentionnés à l'entrée)
• "Moquette tachée" (alors qu'elle était "bon état" à l'entrée)
• "Vitre fêlée" (non signalée à l'entrée)

Résultat : Délai de 2 mois.

Attention : "non conforme" ≠ "retenue justifiée"

Le propriétaire peut avoir 2 mois pour rendre la caution (délai non conforme) mais ça ne veut pas dire qu'il peut retenir de l'argent.

La vétusté (usure normale) ne justifie aucune retenue, même si elle crée une "différence" entre les deux états des lieux.

Exemple :

• Entrée 2019 : "Peintures neuves"
• Sortie 2024 : "Peintures jaunies"
• C'est "non conforme" → délai 2 mois
• Mais c'est de la vétusté → 0€ de retenue légitime

Comment calculer le délai exactement

Point de départ : la remise des clés

Le délai commence à courir le jour où vous rendez les clés, pas le jour de l'état des lieux (s'ils sont différents).

Calcul pratique

1. Notez la date de remise des clés
2. Ajoutez 1 mois (si conforme) ou 2 mois (si non conforme)
3. C'est la date limite

Exemple :

• Clés remises le 15 janvier
• État des lieux conforme
• Délai : 15 février

Si le propriétaire dépasse le délai

La pénalité automatique de 10%

C'est la partie que les propriétaires oublient souvent.

"À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé."

Exemple :

• Loyer : 800€/mois
• Caution : 800€
• Retard : 3 mois
• Pénalités : 3 × 80€ = 240€
• Total dû : 800€ + 240€ = 1040€

Exception : le locataire a mal donné sa nouvelle adresse

Si vous n'avez pas communiqué votre nouvelle adresse, le propriétaire ne peut pas vous renvoyer la caution. Dans ce cas, pas de pénalités.

Conseil : Donnez toujours votre nouvelle adresse par écrit (email ou recommandé).

La procédure si le délai est dépassé

Étape 1 : Relance amiable

Envoyez un email ou SMS rappelant le délai dépassé.

Étape 2 : Mise en demeure (recommandé AR)

Objet : Mise en demeure - Restitution dépôt de garantie

Madame, Monsieur,

J'ai quitté le logement [adresse] le [date].

L'état des lieux de sortie étant [conforme/non conforme] à l'état des lieux d'entrée, 
vous disposiez d'un délai de [1/2] mois pour me restituer mon dépôt de garantie 
de [montant]€.

Ce délai a expiré le [date]. À ce jour, soit [X] mois de retard, 
je n'ai toujours rien reçu.

Conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, 
je vous réclame :
- Le dépôt de garantie : [montant]€
- Les pénalités de retard (10% du loyer par mois) : [X] × [10% loyer] = [montant]€
- Total : [montant total]€

Sans régularisation sous 15 jours, je saisirai le tribunal compétent.

[Signature]

Étape 3 : Commission de conciliation

Gratuit et souvent efficace. Saisissez la CDC de votre département.

Étape 4 : Tribunal

Pour les litiges < 5000€ : tribunal de proximité, sans avocat.

Questions fréquentes

"Le propriétaire dit qu'il a 2 mois car il attend des devis"

Non. Le délai de 2 mois s'applique si l'état des lieux n'est pas conforme, pas parce que le propriétaire veut "attendre".

"Il n'y a pas eu d'état des lieux de sortie"

S'il n'y a pas d'état des lieux de sortie, le logement est réputé rendu en bon état → délai de 1 mois.

"Le propriétaire refuse de faire l'état des lieux"

Faites-le constater par huissier à ses frais, ou envoyez-lui un état des lieux que vous avez fait vous-même par recommandé.

"J'ai quitté le logement il y a 6 mois, je n'ai toujours rien"

Vous pouvez réclamer la caution + 6 mois de pénalités. Agissez vite, la prescription est de 3 ans.

Notre conseil

Notez précisément :

1. La date de remise des clés
2. Si l'état des lieux est conforme ou non
3. Votre nouvelle adresse communiquée au propriétaire

Ces trois éléments déterminent tout.

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Voir aussi : Caution retenue pour peinture | Récupérer sa caution sans état des lieux

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Ce que le propriétaire peut et ne peut PAS retenir

Beaucoup de propriétaires confondent "état des lieux non conforme" et "droit de retenue". Ce n'est pas la même chose.

La vétusté : jamais déductible de votre caution

La vétusté (usure normale liée au temps) ne peut jamais être retenue sur votre caution. C'est la loi (article 7d de la loi du 6 juillet 1989).

La grille de vétusté est un barème officiel qui détermine la durée de vie des équipements. Passé un certain nombre d'années, le propriétaire ne peut plus rien vous réclamer pour un équipement usé.

Exemple concret : Vous avez habité 8 ans dans un appartement avec des peintures d'origine. À votre départ, les peintures sont jaunies. C'est de la vétusté → 0€ de retenue possible, même si l'état des lieux note des différences.

Ce que le propriétaire PEUT retenir

Les retenues légitimes sont les dégradations qui dépassent l'usure normale :

• Trou dans le plâtre non rebouché
• Vitre cassée (hors vétusté)
• Tache permanente sur moquette récente
• Équipement abîmé délibérément

Condition : Le propriétaire doit fournir des devis ou factures justifiant le montant retenu. Une estimation vague ou un forfait arbitraire ne sont pas recevables.

Comment contester une retenue abusive

Étape 1 — Exigez les justificatifs

Demandez par écrit les devis ou factures correspondant à chaque retenue. Sans justificatif, la retenue n'est pas légale.

Étape 2 — Comparez avec la grille de vétusté

Vérifiez si les éléments retenus ont atteint leur durée de vie légale. Si oui, la retenue est nulle même si la dégradation est réelle.

Étape 3 — Contestez par courrier recommandé

Envoyez une lettre recommandée avec AR contestant les retenues injustifiées et réclamant le remboursement de la différence.

Étape 4 — Commission départementale de conciliation

La CDC (Commission Départementale de Conciliation) est gratuite et très efficace pour les litiges locatifs. Elle peut forcer un accord amiable.

Étape 5 — Tribunal de proximité

Pour les litiges inférieurs à 5 000€, sans avocat. Délai : 3 à 12 mois.

Le cas particulier de la caution payée en deux fois

Depuis la loi ALUR de 2014, le dépôt de garantie pour une location vide est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, le plafond est de 2 mois.

Si votre propriétaire vous a demandé plus, il doit vous restituer l'excédent à la fin du bail.

Récapitulatif des droits du locataire

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Sources : Article 22 loi du 6 juillet 1989, ANIL, Service-Public.fr