Ton appart prend l'eau et ton proprio fait le mort ?

La chaudière a rendu l'âme en plein hiver. Y'a une fuite sous l'évier depuis 3 semaines. La peinture du plafond s'écaille façon film d'horreur. Et ton proprio ? Aux abonnés absents. Classique.

Spoiler : il n'a pas le droit. La loi est très claire sur qui doit payer quoi, et crois-moi, c'est rarement toi. Voici comment le forcer à sortir sa caisse à outils (ou son chéquier).

Les obligations du propriétaire

Les travaux obligatoires

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au propriétaire de :

Délivrer un logement décent
Assurer les réparations nécessaires (hors locatives)
Entretenir les équipements fournis (chaudière, VMC...)
Garantir la jouissance paisible du logement

Ce qui relève toujours du propriétaire

Toiture et étanchéité
Murs porteurs et façade
Installation électrique et gaz
Canalisations principales
Chaudière collective
Ascenseur
Volets roulants (mécanisme)
Remplacement des équipements vétustes

Les critères de décence

Un logement décent doit avoir :

Une surface habitable ≥ 9m² et hauteur ≥ 2,20m
Absence de risques pour la santé et la sécurité
Eau potable froide ET chaude
Chauffage fonctionnel
Réseau électrique aux normes
Aération suffisante
Éclairement naturel

Les obligations du locataire

L'entretien courant

Vous devez assurer :

Les menues réparations
L'entretien des équipements listés dans le décret de 1987
La bonne utilisation des lieux

Les réparations locatives

Exemples de ce qui vous incombe :

Joints de robinetterie
Remplacement des joints de douche
Graissage des gonds
Rebouchage des petits trous
Entretien des jardins privatifs
Remplacement des ampoules et fusibles
Ramonage des conduits (si prévu au bail)

Les travaux décidés par le propriétaire

Les travaux que vous ne pouvez pas refuser

Selon l'article 7 de la loi de 1989, le propriétaire peut imposer :

Les travaux d'amélioration des parties communes
Les travaux de maintien en l'état
Les travaux d'amélioration énergétique
Les travaux imposés par l'autorité administrative

Vos droits pendant ces travaux

Même obligatoires, ces travaux sont encadrés :

Notification préalable : le proprio doit vous prévenir par écrit
Délai : les travaux ne peuvent pas excéder 21 jours (sauf accord)
Horaires : pas le dimanche ni les jours fériés
Réduction de loyer : si travaux > 21 jours, demandez-la par écrit

Les travaux que vous pouvez refuser

Le propriétaire ne peut pas vous imposer :

Des travaux purement esthétiques (sans amélioration fonctionnelle)
Des travaux pendant les week-ends ou jours fériés
Des travaux dépassant 21 jours sans votre accord
L'accès sans préavis raisonnable

Quand le propriétaire refuse de faire des travaux

Étape 1 : La demande amiable

Envoyez un courrier (ou mail) décrivant le problème et demandant une intervention. Gardez une copie.

Étape 2 : La mise en demeure

Si pas de réponse sous 15 jours, envoyez une lettre recommandée :

Décrivez précisément le problème
Citez l'article 6 de la loi de 1989
Donnez un délai de 15 jours pour agir
Annoncez les suites (signalement, tribunal...)

Étape 3 : Les signalements

Mairie : Service hygiène et habitat
ARS : Si risque sanitaire
CAF/MSA : Si logement non décent (peut entraîner suspension des aides au proprio)

Étape 4 : La Commission Départementale de Conciliation

Gratuite et souvent efficace, elle tente de trouver un accord. Saisie par simple courrier.

Étape 5 : Le tribunal

En dernier recours, le juge peut :

Ordonner les travaux sous astreinte
Réduire le loyer
Accorder des dommages et intérêts
Autoriser une consignation des loyers

Les travaux que vous faites vous-même

Ce que vous pouvez faire sans accord

Aménagements légers non transformatifs
Peinture, papier peint, moquette
Installation d'étagères

Ce qui nécessite l'accord du propriétaire

Tout ce qui transforme les lieux
Percer les murs porteurs
Modifier les installations (plomberie, électricité)
Changer les revêtements de sol durs

En fin de bail

Sans accord écrit, le propriétaire peut exiger :

La remise en état à vos frais
OU conserver les aménagements sans vous indemniser

Les questions fréquentes

Puis-je réduire mon loyer si les travaux durent ?

Oui, si les travaux dépassent 21 jours ou rendent le logement partiellement inhabitable. Calculez au prorata de la surface ou du temps impacté.

Le propriétaire peut-il entrer chez moi sans prévenir ?

Non. Il doit vous prévenir et obtenir votre accord, sauf urgence absolue (fuite d'eau, incendie). Même avec un double des clés, il ne peut pas entrer sans votre autorisation.

J'ai fait des travaux d'amélioration, puis-je être indemnisé ?

Seulement si le propriétaire a donné son accord écrit préalable. Sans accord, vous ne pouvez rien réclamer.

La chaudière est en panne, qui paie ?

Entretien annuel : locataire (sauf clause contraire)
Réparations : selon la nature (pièces d'usure vs panne importante)
Remplacement : toujours le propriétaire

Le mot de la fin (et ton plan de bataille)

La clé pour ne pas te faire marcher dessus ? L'écrit, l'écrit, l'écrit.

Chaque demande par mail ou recommandé (pas juste un SMS)
Photos datées de tous les problèmes
Garde tout : les échanges, les factures, les devis

En cas de litige, la loi est très clairement du côté du locataire. Ton proprio qui te dit "c'est pas à moi de payer" ? Dans 80% des cas, il se trompe (ou il bluffe).

Ton proprio ne bouge pas malgré tes relances ? On génère ta mise en demeure juridique en 2 minutes. Envoyer une mise en demeure →

Pour aller plus loin : Guide complet : récupérer sa caution

Travaux dans votre logement : quels sont vos droits face au propriétaire