Guide du locataire : tous vos droits

Les charges locatives sont encadrées par le décret du 26 août 1987.

Charges RÉCUPÉRABLES sur le locataire :

• Eau froide et chaude (parties communes et privatives)
• Chauffage collectif
• Entretien des parties communes (ménage, poubelles)
• Ascenseur (entretien courant, électricité)
• Espaces verts (entretien)
• Taxes d'enlèvement des ordures ménagères

Charges NON RÉCUPÉRABLES (à la charge du propriétaire) :

• Ravalement de façade
• Travaux de mise aux normes
• Honoraires du syndic
• Frais de gestion de l'immeuble
• Assurance de l'immeuble (sauf partie locataire)
• Gros travaux d'ascenseur

Vous avez le droit de demander les justificatifs :

• Factures d'eau, électricité des communs
• Contrats d'entretien
• Relevés de compteurs

Régularisation annuelle :

• Le proprio doit vous envoyer un décompte détaillé chaque année
• Vous avez 3 ans pour contester une régularisation abusive
• En cas de trop-perçu, il doit vous rembourser

À la charge du LOCATAIRE (entretien courant) :

• Joints de robinetterie
• Remplacement d'ampoules
• Entretien de la chaudière individuelle
• Débouchage des canalisations (sauf vice de construction)
• Menues réparations (poignées, interrupteurs)
• Entretien jardin privatif

À la charge du PROPRIÉTAIRE (gros travaux) :

• Remplacement du chauffe-eau
• Remplacement de la chaudière
• Réfection de la toiture
• Ravalement de façade
• Mise aux normes électriques
• Remplacement des fenêtres
• Traitement de l'humidité structurelle

Le décret "logement décent" oblige le propriétaire à fournir :

• Chauffage adapté
• Eau courante (chaude et froide)
• Électricité suffisante
• Absence de nuisibles
• Étanchéité des murs et fenêtres

Si le propriétaire refuse des travaux nécessaires :

1. Mise en demeure par recommandé
2. Saisir la mairie (insalubrité)
3. Saisir le tribunal judiciaire
4. Possible réduction du loyer décidée par le juge

Le préavis de base est de 3 mois (location vide).

Préavis RÉDUIT à 1 MOIS si :

Liste des zones tendues : service-public.fr

Comment donner son préavis :

1. Lettre recommandée avec AR (date de réception = début du préavis)
2. OU remise en main propre contre signature
3. OU acte d'huissier

Attention : Un email ou SMS ne constitue PAS un préavis valable.

Vous devez payer le loyer pendant le préavis, même si vous partez avant. Exception : si le logement est reloué avant la fin du préavis.

En cours de bail :

Le propriétaire ne peut augmenter le loyer QUE si :

1. Le bail contient une clause de révision annuelle
2. L'augmentation suit l'IRL (Indice de Référence des Loyers)

Calcul de l'augmentation : Nouveau loyer = Ancien loyer × (Nouvel IRL / Ancien IRL)

Exemple :

• Loyer : 800€
• IRL ancien : 130,52
• IRL nouveau : 134,66
• Nouveau loyer : 800 × (134,66 / 130,52) = 825,35€

Ce qui est INTERDIT :

• Augmentation sans clause dans le bail
• Augmentation supérieure à l'IRL
• Augmentation rétroactive de plus d'1 an

Au renouvellement du bail (3 ans ou 6 ans) :

• Le propriétaire peut proposer un nouveau loyer
• Vous pouvez refuser et négocier
• En zone tendue : encadrement des loyers

En zone tendue avec encadrement : Le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Consultez le simulateur de votre ville (Paris, Lyon, Lille, etc.)

Recours si augmentation abusive : Commission départementale de conciliation (gratuit)

Le propriétaire doit vous assurer une jouissance paisible du logement.

Troubles de jouissance courants :

• Travaux interminables dans les parties communes
• Nuisances sonores de la part d'autres locataires
• Problèmes d'humidité non traités
• Chauffage défaillant en hiver
• Ascenseur en panne prolongée
• Parties communes non entretenues

Vos droits :

1. Mise en demeure : Exigez que le propriétaire agisse
2. Réduction de loyer : Négociable ou décidée par le juge
3. Indemnisation : Pour le préjudice subi
4. Résiliation du bail aux torts du propriétaire

Procédure :

1. Constatez les troubles (photos, témoignages, huissier)
2. Envoyez une mise en demeure (LRAR)
3. Fixez un délai raisonnable
4. Saisissez la Commission de Conciliation
5. En dernier recours : tribunal judiciaire

Attention : Ne cessez JAMAIS de payer votre loyer unilatéralement. Même en cas de troubles graves, le juge doit d'abord vous y autoriser.

Exception : Si le logement présente un danger pour la santé ou la sécurité, la mairie peut prendre un arrêté de péril ou d'insalubrité.

La procédure d'expulsion est très encadrée en France.

Étapes obligatoires (durée minimum : 6 mois à 2 ans) :

1. Commandement de payer (2 mois pour régulariser)
2. Assignation au tribunal
3. Audience et jugement
4. Commandement de quitter les lieux
5. Expulsion par huissier (avec intervention des forces de l'ordre si nécessaire)

Trêve hivernale : Du 1er novembre au 31 mars

• Aucune expulsion ne peut être exécutée
• Les procédures continuent, mais pas l'expulsion physique

Vos droits en cas de difficultés de paiement :

• Demander des délais de paiement au juge (jusqu'à 3 ans)
• Solliciter le FSL (Fonds de Solidarité Logement)
• Contacter la CAF pour les aides au logement
• Saisir la commission de surendettement

La clause résolutoire :

• Le bail peut prévoir une résiliation automatique en cas d'impayé
• MAIS le juge peut suspendre cette clause et accorder des délais

Important :

• Une expulsion sans jugement est ILLÉGALE
• Le proprio ne peut PAS changer les serrures lui-même
• Couper l'eau/électricité pour vous faire partir est un DÉLIT

En cas de procédure d'expulsion : Contactez immédiatement un avocat ou la Maison de la Justice (gratuit)

1. La négociation amiable

• Premier réflexe : discuter avec le propriétaire
• Gardez des traces écrites (email, SMS)
• Souvent efficace pour les petits litiges

2. La mise en demeure

• Lettre recommandée avec AR
• Rappel de la loi et délai pour agir
• Obligatoire avant toute procédure

3. La Commission Départementale de Conciliation (CDC)

• Gratuite
• Obligatoire pour certains litiges (loyer, charges, dépôt de garantie)
• Délai : 2 mois pour trouver un accord
• Non contraignant mais efficace

4. Le Conciliateur de justice

• Gratuit
• Disponible en mairie ou tribunal
• Tentative de médiation

5. Le tribunal judiciaire

• Compétent pour tous les litiges locatifs
• Avocat non obligatoire sous 10 000€
• Possibilité d'aide juridictionnelle

6. Les recours spécifiques

• Logement indécent → Mairie (hygiène et salubrité)
• Pratiques abusives → DGCCRF (Signal Conso)
• Discrimination → Défenseur des Droits

Associations pouvant vous aider :

• ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) - Conseils gratuits
• CLCV, UFC-Que Choisir - Associations de consommateurs
• CNL (Confédération Nationale du Logement) - Défense des locataires